Viabilidade de empreendimentos imobiliários: O caminho inicial com os tipos de Fluxo de Caixa na Viabilidade Econômica de Empreendimentos Imobiliários.
Entender os tipos de fluxo de caixa na Viabilidade Econômica de Empreendimentos Imobiliários é sem dúvida uma lição obrigatória do avaliador. De fato, a viabilidade é formada por camadas, que se alteram conforme avançacamos com parâmetros e informações.
Por isto, conhecer os diferentes tipos de fluxo de caixa se torna fundamental. A seguir, descrevemos os fluxos de caixa, seus objetivos e características.
1- Fluxo de Caixa do Empreendimento
O fluxo de caixa do empreendimento representa a viabilidade básica de projetos imobiliários, com o desempenho econômico do projeto sendo demonstrado sem qualquer auxílio de recursos de terceiros (capital externo). Consequentemente, este fluxo de caixa considera apenas a receita de vendas das próprias unidades imobiliárias do empreendimento. Portanto, considera-se a formação básica da viabilidade de empreendimentos imobiliários.
A análise é essencial para se obter a Exposição Máxima de Caixa. Além disto, este é um dos indicadores mais importantes para se entender a diferença dos fluxos de caixa.
O fluxo de caixa do empreendimento é essencial para o investidor conhecer o real comportamento econômico do negócio e a real necessidade de caixa, através do indicador exposição máxima de caixa
2- Fluxo de Caixa do Negócio
O fluxo de caixa do negócio considera recursos de terceiros, ou capital externo, modificando significativamente o comportamento do fluxo de caixa. Neste caso, praticamente “anula” a Exposição Máxima de Caixa. Portanto, considera-se a formação intermediária da viabilidade de empreendimentos imobiliários.
Sua análise tem como objetivo estimar o comportamento dos resultados ao incluir os custos de capitação dos recursos externos, os juros dos aportes de recursos ou os custos de financiamentos.
3- Fluxo de Caixa do Incorporador
O fluxo de caixa do incorporador estima a rentabilidade do incorporador ou acionista. Ou seja, aquele que aporta capital próprio para completar o saldo (resídio) da Exposição Máxima de Caixa.
4- Fluxo de Caixa do Investidor
O fluxo de caixa do investidor calcula a rentabilidade do investidor, que aporta recursos no empreendimento imobiliário. Embora o cálculo nem sempre seja elaborado pelo incorporador, na maioria das vezes, é o próprio investidor quem elabora sua rentabilidade.
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